요식업과 부동산에 대한 생각

요식업과 부동산에 대한 생각

안녕하세요. 패스파인더(pathfinder)입니다. 

코로나19로 인해 수도권 2.5 + 알파 단계가 한창인 요즘 일요일 저녁 오랫만에 가족들과 외식을 나갔습니다.  배달을 시키기엔 늦었고, 날씨가 너무 추워 배달시켜도 음식이 식어올 것 같았죠.  

이왕 오랫만에 나가서 먹을거면 배달로 시키기 애메한 국물 요리인 근처에 에머이로 가기로 했습니다.

에모이 매장 모습

밖에서는 가게가 혼잡해 보였는데, 들어가 보니 실제로는 네명 가족 한팀만 있었네요. 사람이 너무 없어서 식당에서 먹는게 그렇게 위험한 것 같지 않았어요.  일요일이라 주방장이 없는지, 추워서 재료가 없는지, 먼저 다 팔렸는지 주문가능한 메뉴는 쌀국수, 볶음밥, 군만두만 된답니다. 할 수 없이 하나씩 주문.

 에머이 매장은 대부분 좀 넓을걸로 기억하는데, 제가 간 지점도 마찬가지로 공간이 꽤 넓었습니다.

한번에 ~30명 정도 받을수 있는 규모.  그런데  마저 있던 한팀이 가고 매장에는 우리가족 3명만 있었습니다.  종원원은 오히려 배달 음식을 준비하느라 바빠보였고, 매장안 구석에는 배달음식용 포장재 인지 큰 박스가 몇 개 보였습니다. 

이런 광경을 보면서 몇가지 생각이 들었습니다.  

요식업/부동산 전문가는 아니지만 비지니스 관점에서 떠오른 생각을 공유해 봅니다.

 

[앞으로 요식업은 어떻게 되려나]

입지 및 매장 규모의 중요성이 점점 더 떨어질 것 입니다.

지금 이 식당은 배달 주문으로 매출의 상당부분을 커버하고 있습니다..  

그러나 매출은 유지한다한들 큰 공간의 임대로 + 배달앱의 수수료가 이중으로 비용이 나가는 구조가 되었습니다. 단기적으로는 수수료, 식재료 등 변동비로 인건비 및 임대료 등 고정비를 커버할 것 같으니, 그렇게라도 적자를 메울수 있을거 같습니다. 그러나 장기적으로는 이런 구조로는 사업이 이어질 수 없습니다.  

또 재택이 확대되고 있습니다. 더이상 대형 사무실 주변에 있다고 안심할수 없습니다. 특히 재택 확대추세가 높은 IT업계가 밀집한 지역의 상권은 상당히 위축되고 있다고 생각됩니다.

결국 입지 좋은 곳, 유명한 식당으로서 매장 손님 받는 곳과 배달 또는 픽업 전문 요식업으로 분화될 것입니다.  

이미 배달을 전문으로 하는 다양한 식당을 종종 볼수 있습니다. 배달앱이 자체 조리 센터 및 브랜드를 만드는 사례도 많아요. 앞으로는 이런 추세가 상당히 확대될 것. 결국 상당수 경쟁력이 높지 않은 요식업(자영업)은 축소될 걸로 안타깝지만 생각됩니다.

 

과도기지만 1인 또는 배달 전문을 위한 메뉴를 전문화 해야 할 것입니다.  

확실하진 않지만 코로나로 가장 타격을 입고 있는 요식업 업태는 고깃집들이 아닌가 싶습니다.  가스 또는 화로 시설로 인해 시설 투자비도 많이 들고, 테이블당 직원도 상당수로 고정비 부담이 높은 업태입니다.

그런데 바로 구워먹는 고기의 특성상 배달로 시켜먹는데 거부감이 좀 있습니다. (개인적일수 있습니다) 또, 가뜩이나 회식을 안하는 트렌드에서 재택확대로 회사의 b2b 수요도 적어져 피해가 상당할 것 같습니다.

개인적으로는 배달을 시켜도 너무 뜨거운 국물요리나 구이 요리는 잘 안시키게 됩니다. 아무래도 포장용기가 플라스틱인 경우가 많아 환경 호르몬 발생 등 건강에 좋지 않을 것 같다는 생각이 들어서요. 고기는 온도와 불맛도 민감하니 현장에서 굽는게 유리합니다.  정육점이 코로나에 수혜업종인 이유가 이런데도 있을것 같네요.

결국 매장의 임대 규모 등 고정비를 단기간에 변경하지 못하는 상황에서 배달 시장에서 기피될수 있는 메뉴들은 다른 접근 방법이 필요할 것입니다.  

뜨거운 음식에 안전성이 높은 포장 재질에 대한 홍보,  구이 같은 음식의 온도, 식감(불맛?) 같은 요소를 배달과정에 잘 보존할수 있는 포장 방법 등을 차별적으로 홍보해야 합니다. 그리고 2인 이상 주문이 기본인 고기 메뉴는 이제  다양한 1인 세트 메뉴를 확대해야 할 것입니다. 

 

[상업용 부동산 시장은?]

임대 상업용 부동산 시장은 축소될 것 입니다.

글로벌 상업용 부동사 시장 규모 현황

연말에 사람들은 돈을 많이 씁니다.

자연스럽게 요식업의 매출의 상단 비중이 연말 4Q에 몰려있을 텐데, 그런데 올해는 그렇지 못했고, 상당수의 요식업(자영업주)이 어려움을 겪을 것입니다.

그리고 시간이 갈수록 폐업 확대 등 부정적인 숫자는 늘어날수도 있습니다.  정부의 지원이 있겠지만, 주말에 한산한 식당 거리를 걷다가 냉정한 현실이 떠올랐습니다.

결과적으로 코로나19로 인해 위에 언급한것 처럼 요식업 사업 운영 방식과 그 규모가 축소되면서 변화가 있을것으로 생각됩니다. 이는 임대용 부동산 공급의 증가로 이어질 것입니다.

 수요가 줄면서 공실이 늘고 가격은 떨어질게 예상됩니다.  그렇다고  예전처럼 입지보고 요식업 창업하기가 더 어려울수 있을것 같습니다.  대체 수요도 높지 않습니다. 온라인화가 더디었던 의류도 이제 상당히 이커머스화 되고 있어요.

결국 상업용 부동산 시장의 많은 공간이 공실화 되며 남게 될 것입니다. 재택화 트렌드가 더해진다면 오피스 주변 상권 축소와 더블어 일부 상업용 부동산 시장의 위축은 더 클것 입니다. 

그러나 서울의 집값 상승세가 말해주듯이 주거 공간에 수요는 충분합니다. 1인가구 증가와 더불어 좀처럼 줄지 않을 것 입니다.

그런데 이런 상업용/오피스 부동산이 과연 주거용 공간으로 전환될 수 있을까요?  

이건 잘 예상이 안됩니다. 부동산은 용도 규제도 있고, 시설 등의 특수성이 전환을 용이하게 할 것 같진 않습니다.  부동산 용도 전환 컨설팅 수요 이런게 있는지도 잘 모르겠습니다. 

물류 수요가 그나마 대안이 될수 있습니다. 그러나 물류는 대규모 시설에서 기계화로 효율화 해야되지 않을까요? 중소형 매장의 공실화가 어떻게 메워질지 불확실합니다.

몇년 전만해도 좋은 입지에 상업용 부동산 보유하며 임대료 받는 것도 좋은 수입원이라고 생각 했습니다. (개인적 생각입니다.) 그러데 지금은 아닙니다.  

뚜렷한 답이 잘 안보이지 않네요. 어떻게 될지 잘 예상한다면 부동산 투자에서 좋은 수익을 올릴 수도 있을것 같습니다. 

에머이 쌀국수 먹으면서 별생각을 다 해봤네요..

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